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房地产评估

摘要：房地产及房地产特性，分析房地产价格及影响因素，通过对概念的的分析对实际的房地产自身特性和影响房地产的因素作出分析判断。

关键词：房地产评估、房地产价格特征、评估方案

一、房地产特性

房地产是房屋建筑物与土地极其权属的总称，其实务状态包括房产和地产。房地产的特性是指房地产有别于其他经济物品的特殊性质，房地产的特性决定这房地产价格的特征、市场的特性以及房地产价格评估的特殊规律性。

根据房地产的表现可将房地产的特性划分为自然特性和人文特性。房地产的自然特性包括不可移动、独一无二、供求区域、效用持久四个特性。房地产的人文特性包括相对稀缺、用途多样、资金占用、保值增值、相互影响、易受限制六个特性。根据房地产的这些特性综合考虑土地以及建筑物的共同作业。

二、房地产价评估方案

房地产评估方案的编写首先要明确估价的基本事项，基本事项包括估价对象的实体状况、权利状态、范围，还有估价的目的、时点、估价报告交付的日期。第二拟定估价作业方案，主要是就估价所要做的各项工作做出日程进度安排。第三搜集估价所需的资料包括产权资

料、房屋建筑资料、市场交易资料、土地资料、法律和规划资料。第四实地检查估价的对象对估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。第五选定估价方法计算，根据房地产的具体情况用市场比较法、收益法、成本法来进行估价。最终确定估价的结果，撰写编制估价报告，估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当体现全面性、公正性、客观性、准确性以及高度的概括性。最后进行估价资料的归档保存，完成并做出估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档保存和妥善保管。

三、房地产价格种类及特征

房地产价格是在市场经济条件下，人们在正常情况下获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产在交易是体现出的经济价值的货币表现。房地产的价格有各种表现形式，主要可以依据一下几种方式进行划分。

第一、根据房地产的价格形成基础的不同划分为市场交易价格、理论价格和评估价格。这一划分是从现实、理论和评估角度考虑的房地产价格。市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格，理论价格是经济学理论中所说的公共市场价格，即将房地产置于一个相对理想的完全市场的氛围之中，抽象其价值而形成的，评估价格是评估人员模拟显示的市场环境，对房地产在公开、公平的前提之下，一正常的竞争为前所形成的市场价值。

第二、根据房地产权益的不同划分为：所有权价格、使用权价格、转让价格、其他项权利价格。

第三、根据房地产实物状态的不同划分为：土地价格、建筑物价格、房地产价格。土地价格是指单纯的土地及附属建筑物的房地产中的价格，土地价格主要包括基准地价格和标定低价等。建筑物价格是之单纯的建筑物的价格，不包括其占用的土地价格。房地产价格是指建筑物连同其占有的土地价格。

四、房地产价格的影响因素

房地产价格的影响因素可分为一般因素、环境因素、个别因素。 一般因素是指对一定范围内所有房地产价格都产生普遍的、共同的影响的因素。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心里因素。在实际的估价中，他们通常很难量化，而是作为定性因素进行分析，甚至主要是借助估价师的经验加以判断，以期确定房地产价格的基本水平和变化趋势。

环境因素也叫区域因素，是指某一特定区域内自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所共同产生的区域特征，对该地区及周边环境的房地产价格水平产生影响，具体表现为：商服繁华程度、交通便捷程度、设施状况程度、环境状况因素。

个别因素是指房地产自身的各种因素，包括：土地个别因素和建筑物个别因素。其中土地个别因素包括区位因素、占地状况、形状因素、内置因素、容积率因素、用途因素、土地使用年期因素。建筑物的个

别因素包括建筑物的面积、结构、材料，建筑物的设计、设备是否良好、施工质量、法律限制、建筑物与周围环境的协调程度。

五、 房地产的评估方法

市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉的讲这项房地产和他周边的房地产价格做一对比。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参考系。购房者常常多看几处住宅，然后货比三家，在相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。

收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法成为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期的将要取得的新收益，然后采用恰当的还原利润这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。

成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物忧郁很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。对于新建筑的住宅来说，这个计算方法简单明了，直截了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利

润和行贿成本，如果说房价的构成很复杂，也是这个主要原因。 假设开发法。房地产商在决定是否 开发一个项目之前，首先要估计出他的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，销售费用，资金成本，税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产认为能够接受的，他们就会积极的投入到这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价然后再决定是否开发，这样的房价估价法成为假设开发法。假设开发法是经常呗用于房地产开发项目的可行性分析。

以上就是我对房地产评估的认识和理解。

参考文献

1.何红.资产评估概论.高等教育出版社

2.薛珠.房地产评估.高等教育出版社

3.刘玉平.资产评估.中国财政经济出版社

4.周寅康.房地产评估.东南大学出版社

学院：土木工程学院 专业：工程造价（1232）姓名：王慧芳

学号：[1**********]3