以虚假意思表示签订的房屋买卖合同无效

山东法院民法典适用典型案例51

以虚假意思表示签订的房屋买卖合同无效

--杨某某与朱某、滕州某公司确认合同无效纠纷案

裁判要旨

虚假意思表示，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。对于行为人与相对人以虚假的意思表示签订房屋买卖合同，应当认定为无效。

基本案情

杨某向滕州市人民法院起诉称，2015年2月9日，杨某从滕州某公司抵债获取滕州市阳光尚城某号楼某室门面房，并与某公司签订了商品房买卖合同，某公司依约将该商品房交付给了杨某。杨某为获取资金于2017年3月7日将该商品房卖与朱某，朱某和某公司为协助杨某履行其与朱某的房屋买卖合同义务，与朱某签订了形式上的商品房买卖合同并办理了商品房销售备案登记。因朱某未按杨某与其签订的合同约定履行给付房款义务，杨某于2017年7月11日诉至滕州市人民法院，经调解，双方解除了房屋买卖合同，并约定朱某协助办理解除备案手续，但朱某拒绝履行调解书约定的义务，某公司亦因此无法向杨某出具相关办理登记备案手续，故诉至法院，诉请:1.确认朱某、某公司以坐落于滕州市阳光尚城某号楼某室门面房(原维多利亚港湾某号楼某门面房)为标的签订的商品房买卖合同无效;2.判令朱某、滕州某公司注销案涉房屋在滕州市房地产开发事务中心的备案;3.诉讼费由朱某、某公司承担。诉讼过程中，杨某变更第2项诉讼请求为:判令朱某协助某公司注销案涉房屋在滕州市房地产开发事务中心的备案。

某公司辩称，杨某不是适格的主体，朱某与某公司之间的商品房买卖合同不存在恶意串通损害第三人合法权益的事实，杨某作为第三人无权主张两被告之间的商品房买卖合同无效。杨某与朱某诉争的纠纷应是二者之间签订的商品房买卖合同，与我方无关。

滕州市人民法院经审理查明:2015年2月9日，杨某从滕州某公司抵债获得维多利亚港湾第某幢东某号房(现为阳光尚城某号楼某号门面房)，某公司作为出卖人与杨某作为买受人签订《商品房买卖合同》，并将该房屋交付予杨某。2017年3月7日，杨某作为出卖人、朱某作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定:买受人自愿购买出卖人门面房一间，门面房位于滕州维多利亚港湾(现更名为阳光尚城)某号楼某室。房屋建筑面积71.52平方米，房屋单价每平方米10000元，总金额715200元。双方约定于2017年3月7日办理房屋产权备案登记手续。买受人于合同签订后办理房屋备案登记当日一次性支付给出卖人房屋款715200元。每逾期一天按合同总金额的0.05%支付违约金，至付清为止。合同签订后双方认真履行合同条款，任何一方违约，承担合同总金额3%违约金，并承担相应的经济损失。2017年3月7日，杨某向某公司申请房屋更名，某公司与朱某于同日签订《商品房预(销)售合同》，约定:朱某购买维多利亚港湾某楼某层某号(现为阳光尚城某号楼某号门面房)，预测建筑面积共71.52平方米，该商品房单价为每平方米11600元，总价款829632元。买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2017年3月7日前支付首期房价款429632元，余款40万元向合作银行贷款机构申请贷款支付。维多利亚港湾某号楼某号房(现为阳光尚城某号楼某号门面房)备案在朱某名下，备案时间2017年3月7日。之后，朱某一直未按照约定向杨某支付购房款，杨某遂向滕州市人民法院起诉与朱某解除房屋买卖合同。经法院主持调解，杨某与朱某自愿达成如下协议:一、即日起解除杨某与朱某于2017年3月7日签订的买卖坐落于滕州市维多利亚港湾(现更为滕州市阳光尚城)某号楼某门面房(测绘报告编号某号楼某室)1处的合同;二、朱某于2017年9月25日前协助杨某办理坐落于滕州市维多利亚港湾(现更为滕州市阳光尚城)某号楼某门面房1处的登记备案更名至杨某名下的手续。朱某未向杨某支付案涉房屋的购房款。

裁判结果

滕州市人民法院作出判决，朱某与滕州某公司签订的《商品房预(售)合同》无效。

宣判后，双方当事人未提出上诉，判决已发生法律效力。

案例解读

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”所谓虚伪意思表示，系指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示。之所以对通过虚假的意思表示实施的民事法律行为的效力予以否定，是因为这一“意思表示”所指向的法律效果并非双方当事人的内心真意，双方对此相互知晓，如果认定其为有效，有悖于意思自治的原则。本款虽未明确规定行为人与相对人须通谋而为虚假的意思表示，实际上双方对虚假意思表示达成一致的结果反映出二者必须有一个意思联络的过程。这也是虚伪表示区别于真意保留的重要一点，真意保留的相对人并不知晓行为人表示的是虚假意思。

《中华人民共和国民法典》第五百零八条规定:“本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。”依据本条规定，在民法典合同编对合同效力事项没有规定时，适用民法典总则编第六章的规定，包括上述第一百四十六条第一款关于双方以虚假意思表示作出的民事法律行为效力的规定。合同属于双方或者多方民事法律行为，合同编没有规定的，自然应当适用总则编第六章的有关规定。因而以虚假的意思表示签订的房屋买卖合同，应当认定无效。

本案中，杨某与朱某签订的《商品房买卖合同》约定“双方约定于2017年3月7日办理房屋产权备案登记手续。买受人于合同签订后办理房屋备案登记当日一次性支付给出卖人房屋款715200元”。某公司与朱某签订的《商品房预(销)售合同》约定“朱某购买维多利亚港湾某楼某层某号(现为阳光尚城某号楼某号门面房)……买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2017年3月7日前支付首期房价款429632元，余款40万元向合作银行贷款机构申请贷款支付。维多利亚港湾某号楼某号房(现为阳光尚城某号楼某号门面房)备案在朱某名下，备案时间2017年3月7日。”从以上约定内容分析，2017年3月7日，杨某向某公司申请房屋更名、某公司与朱某签订《商品房预(销)售合同》、某公司向朱某出具收款收据的一系列行为均是为了满足上述杨某与朱某签订的《商品房买卖合同》约定的办理备案登记所具备的条件，双方并不具有将房屋所有权转让给朱某，由朱某支付对价的真实意思表示。因涉案房屋已由杨某合法占有，某公司不可能再向朱某交付房屋，朱某亦未向某公司实际支付房款，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系。由此可见，某公司和朱某关于案涉商品房买卖的意思表示均是虚假的。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款之规定，朱某与某公司签订的《商品房预(售)合同》应为无效合同。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第五百零八条本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。

法官简介

杜伟，现任滕州市人民法院民一庭一级法官，历任书记员、助审员、审判员、教育培训课副科长、组织人事科科长、员额法官;先后荣立个人三等功三次，撰写的论文曾获全省三等奖。

罗璇，滕州市人民法院民一庭三级法官助理。

一审独任审判员:杜伟

编写人:山东省滕州市人民法院 罗 璇

审定人:山东省高级人民法院 芦 强

枣庄市中级人民法院 李雯璐

来源:山东高法

【来源:菏泽中院】

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