浅谈城市住宅小区物业管理存在的问题及对策
在我国当今的经济以及科技不断发展的过程中，城市化进程也实现了不断的加快。随着城市居民数量的不断增加，对于城市住宅小区的物业管理而言，也就有着越来越多的问题存在。因此城市的住宅小区物业中心以及居民之间也就存在着越来越多的矛盾。为了使得这样的问题得到有效的解决，使得矛盾可以得到进一步的化解，应该采取有效的对策加以应对。
1 城市住宅小区物业管理存在的问题研究
1.1 物业公司因为自身的利益损害业主的利益
虽然现在的很多住宅小区都进行了业委会的建立，但是却并没有起到有效的作用。业委会原本就是对物业公司进行监督的机构，但是因为只注重自身的利益，很多的业委会与物业公司之间勾结。因此这样就使得物业公司的管理变得十分混乱，有着严重的自由化趋势。在很多的住宅小区中，物业公司私自对公共的场所进行占用，对小区之中的土地进行违章出租，很多物业公司因为收取了商家的好处帮助其在住宅小区之中进行宣传。这样就使得居民自身的合法权益受到了严重的不利影响。
1.2 开发商对住宅小区的物业管理问题冷淡面对
因为物业公司在与开发商的竞争过程中一直处在不利的地位，这就导致很多物业公司的存活依赖于开发商。如果开发商自己对物业管理进行承担，就会使得物业公司无法存活。因此很多的开发商因为追求自身经济利益的节约，对住宅小区的物业问题并不加以重视，因此这就导致住宅小区的物业管理十分混乱。同时，在最近的几年里，由于房地产发展的情况十分良好，因此开发商对物业管理的问题也就没有足够的精力去注重，这也导致住宅小区的物业管理出现很多的问题。
1.3 开发商对住宅小区的不合理规划
就当前的很多城市住宅小区而言，都普遍存在着规划不合理的问题，这也是造成居民不满情绪的主要根源之一。有的住宅小区没有足够的停车位，或者对车位的位置没有进行合理设置，或者是没有进行公共场所的设置等，这样的不合理规划都容易造成居民以及物业之间的矛盾。因此，开发商对住宅小区规划的不合理，也使得物业管理的难度被进一步加大，因此在后期的物业管理过程中就会与居民之间产生不断的纠纷。
1.4 居民普遍拖欠物业费以及水电费的情况
在目前城市住宅小区的物业管理中，一种最为普遍的现象就是居民对物业费以及水电费的拖欠。因为在当今不断加快的城市化进程之中，很多的名村居民也开始盲目地在城市里购房，一户多处房产的情况就越来越多，在很多的情况之下，由于在一处住房没有较长的居住时间，使得物业公司对相关费用的管理也就变得十分困难。在小区的水电自能行实现以后，这样的情况才实现了进一步的改变。但是因为一些传统的观念影响，使得一些人对物业费并没有足够的认识，觉得只有享受了物业的服务才应该进行物业费的缴纳，对自己没有居住的房子或者居住时间较短的房子就不交物业费，因此这就使得物业管理的质量很难实现进一步的提升。
1.5 物业公司在市场化运作方面没有良好实现
目前的很多物业公司都属于鱼龙混杂的状态，不少的物业公司都是依靠自身的关系才拿到了很多的项目，但是因为他们仅仅注重眼前的一些利益，对于住户的亿元就不会进行充分的考虑。因此这样的物业公司在进行管理的过程中也不会给居民提供良好的服务，仅仅使得住宅小区的运转得以维持就好，这与当今很多物业公司市场的混乱有着直接的关系。因为小区的物业在物业公司以及开发商的手中掌握，所以没有一定的话语权，因此就使得小区的物业很难实现进一步的提升。究其原因，这样的情况开始因为物业管理并没有良好的实现市场化，因此才使得物业管理有着诸多问题的存在。
2 城市住宅小区物业管理问题解决的对策分析
上文中提到的很多物业管理存在的问题，都是因为物业管理没有较为完善的管理制度。因此要想使得物业管理的质量得到进一步的提升，首先应该做到的就是对管理的制度进行进一步的建立以及完善。这样才可以使得对城市住宅小区的管理可以从制度开始，因此，本文对城市住宅小区的物业管理质量提升提出了几点解决的策略。
2.1 对信用制度进行建立并实现全部的联网
就目前我国城市住宅小区的物业管理而言，在物业公司的收费方面依旧很困难，其主要的原因是居民物业费用的拖欠，对于这样的情况，物业公司也没有较为有效的措施加以解决，使得欠缴物业费的居民有恃无恐。对于这样的情况，物业公司仅仅可以采用司法程序进行解决，但是就我国目前的司法而言，对于这一方面的问题还没有较为完善的规章制度来进行处理，因此这样的问题就得不到司法部门的有效解决。因此应该进行信用制度的建立以及进一步的完善，使得物业费用的管理与我国的银行以及其它的行业之间形成有效的关联。一旦居民出现物业费用的欠缴以及拖欠状况，就会对其档案进行不良记录，使其房贷等均受到不利影响，同时也可以将物业信用作为居民求职以及升职的衡量标准。通过进行这样的信用制度的建立以及进一步的完善，可以使得城市住宅小区物业管理的质量实现进一步的提高，同时对于其它的行业也将起到一定的有利作用。
2.2 加强开发商与物业公司交接
开发商对小区物业管理的不重视，在很大程度上影响到了住宅小区物业管理水平。在这一过程中，提升开发商物业管理水平，要注重加强责任意识，注重采取奖罚分明的制度措施，能够对物业管理工作予以高度重视，并且在实际工作过程中，加强管理，切实提升小区物业管理水平。在具体操作过程中，开发商管理层要对小区物业管理工作予以高度重视，加强开发商与物业公司的关联性。物业公司要积极与开发商取得联系，二者就物业管理利益做好分配，使开发商在物业管理过程中能够有利可图，对物业管理工作予以重视，从而提升物业管理水平。在提升开发商物业管理重视度过程中，要注重对开发商与物业公司的交接制度，通过有效交接，避免遗留问题。开发商是小区建设的主导者，在这一过程中，物业公司在与开发商进行交接过程中，要对工程质量做好检测工作，避免由于质量问题，将开发商与居民的矛盾转移到物业公司，给物业公司管理带来不利影响。在开发商与物业公司交接过程中，要注重制定完善的交接制度，对开发项目实施物业管理过程中，由开发商设置的物业进行管理，实行开发商对开发项目的负责机制，通过这一方式，使开发商明确自身承担的职责。这样一来，开发商对小区物业管理的冷漠态度会得到根本性的转变，可以解决开发商遗留问题。此外，在规范开发商和物业公司交接制度过程中，要注重对收费项目进行公开化，对物业管理的各项费用、收入使用情况进行公开，使居民了解到具体情况。同时，注重发挥小区居民的监督作用，能够对小区物业的管理活动进行全方位的监督，在发现问题时，对问题进行积极反馈，从而对问题进行及时解决，以提升物业小区管理水平。
2.3 构建完善的物业管理体系
住宅小区物业管理过程中，由于前期开发商对小区布置、规划不合理，这给后期物业管理遗留了较多的问题。针对于这一情况，为了提升城市住宅小区管理质量，要注重构建完善的物业管理体系，对前期存在的问题和不足进行改善，从而提升物业管理水平，满足城市居民的需要。在构建完善的物业管理体系过程中，要注重对小区服务进行完善，实现物业管理的全面覆盖，对小区管理中存在的问题和不足予以发现，从而做好针对性的解决。
2.4 加强制度管理建设
在进行物业管理过程中，加强制度管理，对一些欠缴物业费、水电费的居民采取强制性的管理，杜绝这一现象的出现，保证物业费按时的收缴，对于增强城市住宅小区物业管理水平来说，具有十分重要的意义。在这一过程中，物业管理要注重采取奖罚分明的管理制度，在物业费缴纳过程中，对一些按时缴纳物业费的居民予以一定的奖励，如奖励一袋洗衣粉或是其他生活用品，调动居民缴纳物业费的积极性和主动性。对一些拖欠、拒不缴纳物业费的用户予以上门征收，并缴纳一定的滞纳金。对拒不缴纳的用户，可以进一步采取强制性措施，或是动用法律进行处理。
2.5 注重把握行政管理与物业管理的职能
城市住宅小区物业管理工作开展过程中，并没有实现市场化运作，这导致物业公司管理水平和管理效率较低，对经济效益的关注度不足。对此，物业管理过程中，要注重对行政管理和物业管理的职能做好把握，注重加强市场化运作，加强行政管理与物业管理的职能差异，更多倾向于市场化管理、运作，提升管理的效率、效能，以提升城市住宅小区物业管理水平和管理质量。
3 结语
城市住宅小区物业管理工作开展过程中，要注重把握现阶段物业管理中存在的效率低下、质量不足、居民物业费拖欠、物业服务水平不高等一系列问题。在对物业管理问题改善过程中，要加强市场化运作，区别行政管理与物业管理的职能差异，加强物业管理体系构建，以提升物业管理水平。
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